经过改革开放40年来的产业发展、十多年的“三旧”改造探索，南海已进入“十年积累，创新突破，产业集聚，空间再造”的阶段。32.5万亩工业用地、18.9万亩村级工业园可塑空间大，传统优势产业与“两高四新”产业并驾齐驱，改造政策已相当成熟，有较多创新点，包括集体土地入市、全面放开协议出让、联动改造、混合开发、片区统筹整备制度、重奖村级工业园改造提升等。然而，南海产业发展与村级工业园改造提升仍存在一些痛点，包括产业不够高新、人才不够优化，以及集体土地整理难、工改工项目推动难、城市配套不足等，在与同样以制造业为主的顺德、番禺、东莞等地竞争的背景下，引产留人有巨大需求。

在粤港澳大湾区打造世界级城市群的大背景下，佛山是全国唯一的制造业转型升级综合改革试点城市，南海作为广佛同城桥头堡，集聚双向发展动能，有条件争创粤港澳大湾区先进制造业增长极，极点带动湾区发展。为此，南海产业与用地联动发展需以更高站位、更高标准打造产业与城市协同发展的优质产业载体——主题产业社区。

与周边区域相比，南海更适合打造产业社区，南海毗邻广州，凭借地缘优势可承接广州优质产业、服务业外溢。以桂城为例，桂城正在集聚一批高端生产性服务业，生活配套日趋完善，桂城已逐渐成为佛山的中心。

图1：南海区产业发展保护区布局总图

（数据来源：《佛山市产业发展保护区划定》（佛府办函〔2018〕669号））

图2：南海区镇街定位及重点产业类型分布图

（数据来源：网络资料）

南海研究、谋划和建设主题产业社区意义重大，在区层面上，应做好统筹谋划工作，定目标，分类别，补缺做实（补政策不足、推项目落实），加强双动（改造积极性的调动、部门之间的联动），总结示范。本次课题就产业社区空间布局和开发模式开展了以下研究：

1. 明确了工作目标。南海规划建设100个主题产业社区，以“建设高质产业载体、构建现代产业体系、提高人居环境魅力、统筹城乡协调发展”为目标，各个产业社区就像一个个有机融合又自成体系的产业细胞，推动制造业与服务业融合发展，促进产业功能与城市功能整合协同，实现更快更优更实地聚人聚产，助力南海建设粤港澳大湾区全球创客新都市。

2. 定义了有关概念。通过国内外概念及案例研究，随着产城融合提升、人才结构优化，“工业园区”、“产业园区”正向“产业社区”概念升级，呈现定位“四新化”（新技术、新产业、新业态、新模式）、产业生态化、职住平衡化、管理智慧化、盈利多元化的发展趋势。南海主题产业社区应是具有鲜明的现代产业主题和基本完善的产业与生活配套的综合型产业空间。

3. 进行了项目分类。基于区位条件、产业基础、改造阶段等现状，建议100个主题产业社区按三级分类实施，分别是创新引领类、新兴智造类和转型升级类。三类主题产业社区在产业方向、规模、企业级别、功能业态、实施模式上皆有不同，共同构建成金字塔式的三级产业空间，推动南海空间格局再造和产业集群再造。

南海规划建设100个主题产业社区分类示意图

4. 研究了开发模式。主题产业社区建设以村级工业园改造为抓手，以“政府主导、市场运作、权属方参与”为原则，采用“产业引入、迁移集聚、原地升级”等路径，再造产业集群；针对开发难题，提出以拆除重建为主要模式、集体土地整理攻坚、提高开发强度、实施M0用地的具体开发策略。

5. 落实了空间布局。通过“土地梳理、园区归并、产业整合”等方法，将南海产业用地及村级工业园规划、整合成100个主题产业社区，形成“南海区主题产业社区一张图”，重点打造约30个创新引领类主题产业社区大项目，引领带动南海产业经济与城市空间的高质量发展，构建南海区产业空间新格局。

6. 拟定了推进计划。按照分批实施的思路，总结一批建成项目，显化成效，推广模式；建设一批试点项目，做好方案，示范带动；谋划一批潜在项目，确立目标，有序推进。三批分类形成“南海区主题产业社区分批推进计划”示意图。

1. 系统谋划：全过程技术服务推动项目落地

宏观层面，做好谋划定位。区级谋划引领主题产业社区建设，定目标、分类别、谋格局、作指引，抓好南海产业社区建设的顶层设计，保证一批高端定位大项目，使全区产业协调发展。

中观层面，深化调研分类。各镇街开展村级工业园改造专项规划，将南海原有685个村级工业园与佛山市提出的南海612个村级工业园的数据进行整合，深入调研村级工业园用地、产业现状，根据区级谋划与标准进行项目类型分类，制定远中近期推进计划。

微观层面，推动项目生成。主题产业社区项目前期做实“五位一体”谋划（现状摸查、产业策划、空间规划、实施模式、资源对接），谋定产业方向、明确利益机制、前置招商对接、并落实到载体空间。

2. 平台推动：显化整合资源，双向匹配研判

发挥南海区产业用地供需平台的资源整合作用，搭建“技术服务-数据整理-运营维护-宣传推广”的运营团队体系，联系各部门多端口资源，快速收集政策、土地、产业、招商需求等信息，显化土地与产业两端资源，开展双向匹配研判，举办招商引资对接活动，促成项目合作洽谈，引导优质产业项目落地，以一个平台带动一批项目生成。

3. 加强双动：调动改造积极性，联动部门形成合力

一是改造积极性的调动。以村级工业园为抓手，发挥政府统筹与公资带动的力量，选取一批村级工业园改造项目作为主题产业社区试点项目，突破土地整理瓶颈，疏通改造路径，发挥示范带动效应，利用新政创新点与红利，调动社会资本与权属方参与改造的积极性。

二是部门之间的联动。主题产业社区建设需要环保、消防、安全生产、住建、经贸、国土规划等各部门联合形成多个抓手、多管齐下、合力推动。其中，国土规划与经贸部门的联动十分重要和紧迫，产业与用地需要在项目推进过程中不断互动，合力完善产业导入机制，明确产业类别、投资强度、产值、税收等要求。

4. 补缺做实：落实政策保障，探索M0用地

结合南海最新出台城市更新政策，将协议出让、联动改造、混合开发、片区统筹整备、村级工业园改造提升奖励等政策亮点落实到项目中，引导、保障项目落地。同时积极探索新型产业用地（M0），支持主题产业社区建设。

5. 全程监管：事前谋划，事中协调，事后考核

项目实施事前做好谋划与政策引导，事中加强产业互动与各方利益协商协调，事后及时开展考核评价及反馈调整。保证村级工业园改造为功能完善、产业优质的主题产业社区发展。

6. 总结示范：总结建成项目，打造示范项目

对于目前南海已形成一批符合主题产业社区标准的项目，应加强宣传，推广模式与做法，显化利益与成效，让市场看到路径可行、效益可观。同时，发挥政府统筹与公资带动的力量，选取一批村级工业园改造项目作为主题产业社区试点项目，突出亮点，重点打造，示范带动全区项目建设。

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